和睿视角 Insights

养老机构公建民营的主流运作模式及成功案例盘点 2020-06-24

我国的养老服务有较强的公共性和公益性,一直以来我国的养老市场以公办机构主导,但多数公办养老机构存在经营效率低、服务质量差等问题。

2013年,国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,提出“政府投资兴办的养老床位应逐步通过公建民营等方式管理运营,积极鼓励民间资本通过委托管理等方式,运营公有产权的养老服务设施”。随后,民政部启动了公办养老机构改革试点,激发公办机构运营活力,要求推行公办机构公建民营,通过运营补贴、购买服务等方式,支持公建民营机构发展。

“公建民营”是指在新建养老服务机构时,各级政府按照管办分离的发展思路,由政府出资,招标社会组织或服务团体去经办和管理运作,政府负责监督。而“公办民营”是指已投入运营的公办养老机构,通过体制改革与创新,引入民间组织或企业进行管理运作。两者一个是发展增量,一个是盘活存量,但本质上并无区别,都是公办机构所有权和经营权的分离,因此本文不对两者做实际区分。

相较纯公办或民办养老项目,公建民营养老项目有较多优势。

数据来源:《养老机构发展研究报告》

自此,公建民营作为激发公办机构活力、促进养老服务社会化的重要途径,也得到了各地政府的重视,各地区积极探索养老机构公建民营的运作模式。



养老机构公建民营主要运作模式

和睿对养老机构公建民营模式进行研究后发现,所谓“公建民营”的关键点在于“公”与“民”如何实现高效对接。首先,目前我国养老机构公建民营的主要合作模式有三种:委托经营、承包经营和租赁经营。

●委托经营

政府出资建设的公办养老机构完成后,将公办养老机构的部分或全部委托给社会力量经营和管理,以实现社会效益为目的,民营企业按照契约的规定管理委托对象。从目前已有的案例来看,委托经营一般由运营方自负盈亏或政府向运营方支付管理费,并保留经营收益权,或者双方按照经营状况共同分享收益。

承包经营:

将养老机构承包给社会力量管理运营,本质上是机构经营权的转让,运营方自负盈亏。承包协议通常会附带一些特别要求,比如,要求运营方优先收住本辖区老人、支付管理费、承担养老机构设施设备购置和装修费用等。

租赁经营:

将养老服务设施租赁给社会组织使用并收取租金,保证资产的安全,经营者根据自己的经营来获取收益,自负盈亏。


这三种方式的主要区别在于合同标的和合同主体的差异。目前委托经营的运营模式是我国公建民营养老机构的主要发展模式。



不同的运作模式对应案例解析

委托经营——长沙市雨花区社会福利中心

2008年,雨花区委、区政府为做大做强养老服务事业,建成了长沙市第一个区级社会福利中心,当时全省最大的区县级综合性福利机构。区民政局在实地考察江浙沪等沿海发达地区养老市场后,决定采用公建民营的运作模式。

2009年下半年,雨花区政府采用公开招标的方式,将雨花区社会福利中心的设施及经营权委托给社会组织,由社会组织提供相关服务,并负责运营和管理工作。经过一系列资格审查和评审,确定受托方为民非企业——雨花区康乐爱老服务中心,并签订委托经营合同。

委托经营合同的细项既保障了福利中心的福利性质、国有资产不流失,同时也保障康乐作为经营方的合法权益。为激励康乐高效持续的运营,经营期限采取资格顺延的办法,即中心获得哪种级别的荣誉可增加经营年限。目前为止,委托合同现已续签到了2022年,该项目也已获得多项国家级和省级荣誉,成为省内外考察公建民营模式的示范机构。


●承包经营——上海市杨浦区某养老院

该项目于2010年5月投入使用,产权属于街道,建筑面积5000余㎡,设有养老床位210张。街道通过公开招标的方式,选定某养老服务投资管理中心作为运营方,首轮承包期五年。

根据承包经营合同要求,运营方除一次性投入约600万用于内部装修和购置设施设备外,每年还要向街道支付管理费50万。在收费方面,该项目执行政府指导价,并根据管理运营成本两年调整一次。

在机构采用公建民营模式后的一年,养老服务月收费水平提升了近1000元/人。据运营方介绍,在不考虑600万的一次性投入成本的情况下,该项目的日常收支可基本持平。





●租赁经营——上海市长宁区某养老院

该项目由区政府投资建设,产权属于区国资管理公司,项目总建筑面积3.3万㎡,定位以中高端养老机构,在收住低收入失能老人的同时,也面向社会自理老人。

租赁经营合同要求,经营方需每年向产权房缴纳1150万元的租金,并在开业前一次性投入3700万元用于装修和购置机构设施设备;在收费方面,经营方可采用自主定价,每两年可调整一次收费标准;除机构日常养老服务收费外,按照该区的政策,经营方还可以从区民政局获得0.7元/㎡的房租补贴。




典型公建民营项目盘点

养老机构公建民营大力推动了各类社会资本加入养老服务业,其中不乏大型房企、知名养老企业、医药集团等。这些企业或采用公建民营模式降低项目前期成本投入,或通过公建民营向公办机构输出专业的运营管理服务,如上海红日在建成上海第一家公建民营养老机构—红日延吉养老院后,陆续在江浙沪地区开办多家公建民营养老机构。

和睿对国内典型公建民营项目及运营商进行了简要梳理。

和睿在进行各城市养老市场调研的过程中,也参观到了许多成功的公建民营项目,在采用公建民营模式后,机构的产品品质、服务质量及运营效率得到大力提升,入住率及客户满意度也有明显的上升。


深圳福田福利中心·榕悦

该项目为深圳福田区政府与万科合作的公建民营项目,也是深圳首家实施社会化改革的区级公办养老机构,由万科负责机构的日常运营。

该项目创办于1998年,位于城市核心地段,周边生态环境佳,项目总建筑面积11900㎡。2017年由万科正式接管,装修升级改造后,于2018年8月重新开业。万科主要针对福利中心的适老化设施、医养设施进行改造,并搭建新的运营服务体系,改造费用约2400万,其中政府给予补助800万。

改造后,福田福利中心空间使用率有效提升,床位数新增了100张,达420张,其中包含150张政策性床位。床位增长率达到30%,还新增了1600㎡的活动配套。此外,机构内适老化改造达40余处,保障了长者的居住安全,同时后勤服务动线规划合理,极大提升了运营效率。

该项目的市场化床位由万科自行定价,采用月费制,包含床位费、护理费、餐费和综合管理费,主流收费约7000-10000元/床,处于市场中高位;而政府托底床位按照政府统一定价标准,约2000-5000元/床。

从市场表现来看,福田福利中心的床位月均去化约20床,对比其他深圳养老项目,福田福利中心的养老位去化相对较快。和睿总结发现,这样的市场接受度不仅仅得益于项目本身的优质区位、政府的背书,更得益于万科的品牌效应、精细化的产品打造和专业的养老运营,打造出有市场区隔力的养老机构。


武汉九州通人寿堂养老院

该项目为湖北知名的九州通医药集团、上海人寿堂与武汉市政府合作的公建民营项目,华中地区最大的PPP项目。在此合作中,人寿堂与九州通医药合计占比90%股份,而武汉市政府占比10%,合作的投资总额约为人民币1.23亿元。

人寿堂与九州对武汉市社会福利院B座进行改造后,项目总建筑面积达44850㎡,总床位数约1200张。除养老公寓外,还规划了济民医院及护理院,打造持续照料的产品线。

根据合作条款,三方分工明确,人寿堂负责机构的日常运营,发挥其在综合养老和医疗护理及管理团队搭建方面的经验;九州通医药负责医疗相关业务,发挥其在药品流通、医院管理和医疗设备方面的经验;而武汉市政府则负责提供支持项目建立的资源,并与合作伙伴携手合作,提高武汉市综合养老和医疗服务的水平。

项目整体的产品营造处于市场的中高端水平,产品的硬件设施齐全、精装品质较好及适老化设计较完善。

项目主要面向中高收入人群,主流收费约4000-9000元/月/人,价格处于市场中上水平。但从市场表现来看,该项目的年均去化可达两百余床,去化速度非常快,市场接受度较高。

和睿总结发现,这样的高市场接受度主要得益于以下三点:核心地段及品牌影响双优势、医养结合的可持续照料产品组合、精细化的产品打造和积极高效的营销方式(如广告投放、体验活动及线下营销团队等)。

由此可见,政府和社会资本关于公建民营养老机构的合作,不仅有效提升了客户对养老项目的信任度,专业市场化的运作也有助于项目精准定位长者需求,同时也可有效提升项目的运营活力。

上一条:绿城暖君—— “绿城版”社区养老服务的成功尝试

下一条:养老运营视角|养老项目运营期的风险管控

返回